Ипотечный рынок ждут крупные изменения. О готовящихся поправках корреспонденту LS подробно рассказала председатель АРРФР Мадина Абылкасымова .

В беседе с корреспондентом LS она отметила, что регулятор намерен развивать ипотечные продукты по более доступным ставкам, которые не приведут к значительному росту долговой нагрузки населения.

Одной из таких мер является снижение годовой эффективной ставки вознаграждения ( ГЭСВ ), которую недавно приостановили до 1 ноября 2025 года.

"Мы решили дать переходной период для внедрения данной нормы, поскольку к нам обратились банки и заявили о том, что у них на рассмотрении находится очень много обращений клиентов, по которым уже одобряются заявки по ставке 25%. В основном попросили БВУ, которые выдают жилищные займы. Обычно, мы предусматриваем переходной период, когда внедряем такие нормы и делаем изменения. В данном случае это не было предусмотрено, и норма вступала в действие немедленно", – пояснила М. Абылкасымова.

При этом глава АРРФР подчеркнула, что при размещении соответствующего документа два месяца назад фининституты были осведомлены о том, что норма по изменению ГЭСВ вступит в силу уже в июне.

"Вместе с тем нужно отметить, что не все БВУ, прямо сказать, это учли и приняли во внимание. У них на период принятия постановления правления до сих пор был определенный портфель заявок, который они одобрили по ставке 25%. В случае, если бы мы не дали переходной период, то клиенты получили бы отказ. Кроме этого, фининституты указывают, что при высокой базовой ставке в 16,5% с учетом их операционных расходов и маржинальности, предельная ставка в 20% рассматривается ими как ограничивающая для выдачи ипотеки", – пояснила она.

В целом в АРРФР считают, что любые ставки выше 20% являются достаточно высокими и обременительными для казахстанцев, учитывая долгосрочный характер жилищных займов и крупную сумму кредита.

Между тем другая мера направлена на установление минимального размера взноса по ипотеке. По её словам, в настоящее время данный вопрос изучается совместно с Нацбанком.

"Для снижения долговой нагрузки для заемщиков это распространенная практика, когда внедряется первоначальный взнос. В этом случае, мы рассматриваем от 10 до 20% для жилищных займов, выдаваемых на рыночных условиях. То есть по другим ипотечным продуктам, которые есть, допустим в Отбасы банке, такие условия уже применяются, или например, в рамках госпрограммы "7-20-25" (…) Это распространенная практика во всех странах", – отметила М. Абылкасымова.

Также собеседница LS прокомментировала вопрос о том, не ухудшится ли ситуация с рыночной ипотекой в Казахстане из-за внедрения вышеуказанных изменений. На её взгляд, необходимо принять во внимание несколько аспектов. С одной стороны, важно развивать данный сегмент, тогда как с другой – обслуживать ипотеку под 25% будет затруднительно для казахстанцев.

"В других юрисдикциях зачастую жилищные займы по высоким ставкам дестимулируются регуляторами. В данном случае есть негативные последствия в части доступности ипотечных продуктов. Но с точки зрения среднесрочной и долгосрочной устойчивости, как самого заемщика, так и возможных рисков для банковской системы, любая ипотека, даже свыше 10% (по ставке – прим. LS), создает значительное бремя для клиента. Также выдача кредитов на покупку жилья по ставке более 20% увеличивает возможность дефолта и риска дефолта по таким займам и может повысить угрозу для финансовой стабильности. Сейчас таких рисков нет, поскольку ипотечный портфель в основном представлен займами по льготным условиям", – подчеркнула спикер.

Одновременно с данными мерами, АРРФР хочет разрешить коммерческим банкам участвовать в системе жилстройсбережений (ЖСС). Напомним, на сегодня такая возможность есть только у Отбасы банка.

"Это ключевое направление, которое необходимо развивать, чтобы обеспечить доступность ипотеки для населения и не ставить какой-то заслон для БВУ в предоставлении соответствующих продуктов", – уточнила М. Абылкасымова.

Собеседница LS объяснила, что в действующем законе для участия в системе ЖСС фининститутам нужно создавать отдельный ипотечный банк. Это, в свою очередь, требует значительных расходов, поскольку на его открытие необходимо сформировать уставной капитал, нанять в штат работников и пр. Взамен этого регулятор предлагает отказаться от данного требования и внести соответствующие изменения в закон.

Другое предложение касается госпремий, которые выплачивают вкладчикам-участникам системы жилстройсбережений. Напомним, что на сегодня эти выплаты осуществляются за счёт средств из республиканского бюджета.

"В рамках рабочей группы, мы предлагаем рассмотреть вопрос о том, чтобы были сделаны какие-либо изменения в части госпремии. То есть может быть предоставлять её для определенного круга вкладчиков, чтобы имелась вариативность в данной программе. Если участвуешь в системе ЖСС, то госпремия должна в обязательном порядке начисляться одинаково, т.е. банки могут разработать и какие-то свои продукты", – подчеркнула глава агентства.

Также М. Абылкасымова отметила, что сейчас рассматриваются и другие механизмы вместе с Нацбанком.

В качестве примера она предположила, что банки могли бы воспользоваться правом применять дифференцированные ставки в рамках своей системы управления рисками и обязательствами (СУРО). Так, БВУ предлагали бы более низкие ставки по ипотеке для надёжных заемщиков и более высокие – для рискованных, но при условии, что средняя ставка не будет превышать потолок в 20%.

Напомним, что в августе текущего года на рассмотрение в мажилис внесут документ, в котором предусмотрено право банков участвовать в системе жилстройсбережений.